İnşaat İlerleme Değerlemesi ve Kredi Dilimi Teknik Raporlaması
Kredi kullanım kararını ölçülmüş, doğrulanmış ve izlenebilir saha verisine dayandırmak
Yatırımın sahadaki gerçek durumunu finansal karara dönüştüren teknik inceleme
Yatırımcılar, bankalar, fonlar ve diğer finans kuruluşları için kredi diliminin serbest bırakılması yalnızca yüklenici beyanına veya harcama belgelerine dayandırılmamalıdır. Sahadaki fiziksel gerçekleşme, onaylı proje ve bütçe ile karşılaştırılmalı; tamamlanan miktarlar, kalan işler, tamamlanma maliyeti, program ve teknik riskler birlikte değerlendirilmelidir.
Vercon, bağımsız teknik inceleme kapsamında saha ve belge verilerini doğrular. Hazırlanan rapor, yatırımcı veya finans kuruluşunun kredi dilimi kararına teknik dayanak sağlar. Nihai kredi kararı ve finansal onay ilgili kuruluşun kendi yetki ve prosedürlerine aittir.
Teknik rapor dört temel karar verisini bir araya getirir
Fiziksel ilerleme oranı
Sahada tamamlanan ve kabul edilebilir imalatların toplam işe oranı.
Gerçekleşen ve kalan maliyet
Doğrulanmış gerçekleşme ile işin tamamlanması için gereken tahmini maliyet.
Risk, sapma ve uygunsuzluklar
Program, bütçe, kalite, sözleşme, tedarik ve teknik risklerin karar üzerindeki etkisi.
Kredi dilimi için teknik kanaat
Doğrulanmış veriler, çekinceler ve gerekli koşulların açık biçimde raporlanması.
Altı aşamalı teknik inceleme
01 · Veri ve belge incelemesi
Onaylı projeler, ruhsat ve izinler, bütçe, sözleşmeler, keşif ve metrajlar, iş programı, hakedişler, ödeme kayıtları, önceki raporlar ve değişiklikler incelenir.
02 · Saha incelemesi
Yapılan imalatlar yerinde gözlemlenir; önemli boyut, miktar, kalite, tamamlanma ve kullanılabilirlik durumları kayıt altına alınır.
03 · Metraj doğrulaması
Finansmana veya hakedişe konu miktarlar proje, sözleşme ve saha ölçümleri üzerinden kontrol edilir. Tamamlanmamış veya kabul koşullarını sağlamayan işler ayrıştırılır.
04 · Fiziksel ilerleme oranı
İş kalemleri ve ağırlıkları üzerinden gerçekleşme hesaplanır. İmalatın yalnızca yapılmış olması değil, kabul edilebilir ve ilgili iş paketini ilerletir durumda olması dikkate alınır.
05 · Kalan maliyet ve risk analizi
Kalan miktarlar, sözleşme fiyatları, değişiklikler, fiyat riskleri, tedarik ve iş programı dikkate alınarak tahmini tamamlanma maliyeti ve başlıca riskler değerlendirilir.
06 · Teknik rapor
Doğrulanmış ilerleme, mali durum, açık riskler, sapmalar, uygunsuzluklar, gerekli aksiyonlar ve kredi dilimi kararına ilişkin teknik kanaat raporlanır.
İncelenen başlıca veriler
Proje ve izinler
Onaylı mimari ve mühendislik projeleri, ruhsat, ilgili kurum onayları ve güncel revizyonlar.
Sözleşme ve bütçe
Ana sözleşmeler, alt paketler, birim fiyatlar, götürü bedeller, keşif, bütçe ve finansman planı.
Program ve gerçekleşme
Ana iş programı, güncellemeler, kritik yol, gecikmeler, tedarik durumu ve saha ilerlemesi.
Mali belgeler
Hakedişler, faturalar, ödemeler, avanslar, teminatlar, değişiklik emirleri ve bekleyen talepler.
Fiziksel ilerleme nasıl değerlendirilir?
İlerleme oranı, yalnızca harcanan para veya geçen süre üzerinden hesaplanmaz. İşin yapısına uygun ağırlıklandırılmış iş kırılımı kullanılır. Her kalemin onaylı proje ve sözleşme kapsamındaki miktarı, sahadaki gerçekleşmesi, kalite ve kabul durumu ile tamamlanma seviyesi değerlendirilir.
Şantiyeye getirilmiş fakat henüz imalata dönüşmemiş malzemeler, kısmen tamamlanmış işler, kusurlu imalatlar ve yeniden yapılması gereken işler raporda ayrı değerlendirilir. Kullanılan yöntem, varsayımlar ve veri sınırlamaları açıkça belirtilir.
Kalan maliyet ve tamamlanabilirlik
Kalan iş miktarı; mevcut sözleşme bedelleri, onaylı ve olası değişiklikler, fiyat artışı, tedarik, gecikme, yeniden imalat, test ve teslim yükümlülükleriyle birlikte ele alınır. Amaç yalnızca bugüne kadar ne harcandığını görmek değil, mevcut bütçe ve finansman yapısının projeyi tamamlamaya yeterli olup olmadığını teknik açıdan değerlendirmektir.
Risk analizi
Teknik riskler
Proje çakışmaları, eksik tasarım, uygunsuz imalat, test başarısızlığı ve işletme performansı.
Program riskleri
Kritik gecikmeler, tedarik süreleri, kaynak yetersizliği, izin ve karar beklemeleri.
Maliyet riskleri
Bütçe açığı, kapsam dışı işler, fiyat farkları, talepler, yeniden imalat ve tamamlanma maliyeti.
Sözleşme ve belge riskleri
Teminatlar, sigortalar, izinler, onay eksikleri, belirsiz kapsam ve kapanmamış değişiklikler.
Raporun kullanım alanları
Kredi dilimi serbest bırakma değerlendirmesi
Planlanan kredi kullanımının sahadaki doğrulanmış ilerleme ve kalan finansman ihtiyacıyla uyumu değerlendirilir.
Yatırımcı yönetim kurulu raporlaması
Projenin fiziksel, mali ve risk durumu karar vericiler için özetlenir.
Fon ve ortak raporlaması
Yatırımın güncel durumu ve tamamlanabilirliği bağımsız teknik veriyle görünür hale getirilir.
Sorunlu proje incelemesi
Gecikmiş, bütçesi aşılmış veya yüklenici değişikliği gündemde olan projelerde mevcut durum ve kalan iş belirlenir.
Hizmetin temel çıktısı
Saha incelemesi ve belge kontrolüyle doğrulanmış fiziksel ilerleme oranı; gerçekleşen ve kalan maliyet; risk, sapma ve uygunsuzluklar; gerekli koşullar ve yatırımcı ya da finans kuruluşunun kredi dilimi kararına teknik dayanak sağlayan açık kanaat.
Bağımsızlık ve sınırlar
İnceleme, erişilebilen belge ve saha koşulları üzerinden teknik mesleki değerlendirme olarak yürütülür. Rapor; hukuki görüş, bağımsız mali denetim, gayrimenkul değerleme raporu veya kredi onayı yerine geçmez. Belge eksiklikleri, erişim sınırlamaları ve varsayımlar raporda belirtilir.